1 Mayıs 2015 Cuma

İcrada Gayrimenkul Satışı

Bir icra takibi neticesinde borçluya tebligat gönderildikten sonra yasal süresi içinde ödeme yapılmaz veya itiraz veya icra takibinin durdurulmasına ilişkin yasal prosedür işletilmez ise icra takibinde ikinci aşama olan tahsilat aşamasına geçilir.

Gayrimenkule Haciz Nasıl Konulur? 
İcra dosyasında borçlu rıza göstererek borcunu ödemez ise cebri icranın en önemli tahsilat yolu olan haciz gündeme gelir. Alacaklının talebi ile borçlunun taşınmazına haciz konulması için önce UYAP'tan sorgulama yapılır. UYAP sorgulaması ile taşınmaz tespit edilirse taşınmaza haciz konulması için ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'ne yazı yazılır. Yazı Tapu Müdürlüğüne ulaşınca gelen yazıya göre Tapu Müdürlüğü yevmiye numarası ile haczi tapu sicilinin şerhler kısmına işler. Haciz şerhinin tapuya işlendiğine dair cevabi yazı icra müdürlüğüne gönderilir.  Borçlunun malvarlığının haczi sonrasında borçluya süre tanınır. Bu süre içinde de haciz konulan malvarlığına ilişkin itiraz hakları kullanılmaz ise haciz kesinleşir. 

Borçlunun haczedilebilir malvarlığı içinde en değerli bölümü taşınmaz malvarlığı oluşturur. Kimi zaman bir ev veya iş yeri kimi zaman da bir arsa hazcedilerek borçlu ödeme yapmaya zorlanır. 

Haczedilen Gayrimenkuller İçin Satış İsteme Süresi Ne kadardır?
Haczedilen taşınmazın satışın haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde talep edilmesi gerekir aksi halde haciz düşer. Eskiden bu süre iki yıl idi. Taşınmaza konulan haczin sürüncemede kalması istenmediğinden, borçluyu korkutmak için konulan hacizleri engellemek ve alacaklı vekillerinin hacizli taşınmaz üzerinde takyidatların sayısı artmadan satış talep etme konusunda ellerini çabuk etmeleri için bu süre kısaltılmıştır. 

UYAP TAKBİS Entegrasyonu
UYAP ile TAKBİS arasında entegrasyon sağlandıktan sonra trafiğe kayıtlı araç hacizlerinin UYAP üzerinden konulmasındaki gibi taşınmaz üzerine haciz konulacaktır. 

UYAP ile TAKBİS arasındaki entegrasyon taşınmaz üzerindeki hacizlerin UYAP'tan sorgulama esnasında devam edip etmediğini de göstereceği için, taşınmaz üzerindeki haczin devam edip etmediğini İİK. m.100'e göre diğer icra müdürlüklerinden sormalarına gerek kalmayacaktır. 

Kıymet Takdiri Nedir?
Taşınmazın satışı için öncelikle taşınmazın değerinin tespit edilmesi gerekir. Bu tespit bilirkişi incelemesi yoluyla olur. Taşınmazın tapudaki ve belediyedeki beyan değeri güncel değildir. Taşınmazın kıymetinin güncellenmesi hem malın ucuza satılmasına engel olmayı hem de devletin satıştan elde edeceği gelirlerin azalmasına engel olmayı amaçlar. Bilirkişi yapacağı incelemeye göre taşınmaz için belirli bir bedel takdir eder ve buna ilişkin bir rapor düzenleyip icra dairesine verir. İcra dairesine bilirkişinin düzenlemiş olduğu bu raporu taraflara tebliğ eder. İcra takibinin taraflarının kıymet takdir raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içinde rapora itiraz hakları vardır. Kıymet takdirine itiraz edilmediği takdirde rapor kesinleşir. İtiraz icra hukuk mahkemesinde dava şeklinde görülür. 

Kesinleşen kıymet takdiri için iki sene geçerlilik süresi öngörülmüştür. İki sene içinde bu bedel esas alınarak satış gerçekleştirilecektir. İki sene geçtikten sonra yeni bir rapor alınması gerekecektir. 

İcrada Gayrimenkul Nasıl Satılır?
Kıymet takdiri kesinleştikten sonra alacaklı satış talep edebilir. Satış ihale yoluyla yapılır. İhalenin yapılacağı gün gazete yoluyla önceden ilan edilir. Ayrıca Adalet Bakanlığının kurmuş olduğu İnternet Sitesinde sanal ortamda satışları görme ve teklif verme imkanı bulunmaktadır. 

İcrada Gayrimenkul İhalesine Girme Şartları ve İhalenin Riskleri Nelerdir?
İhaleye girebilmek için öncelikle teminat yatırmak gerekir. Teminat icra dosyasına yatırılır. Teminat taşınmaz bedelinin %20'sidir. Teminat yatıranlar satışın yapılacağı yerde hazır bulanarak satışa katılacaklardır. İhale açık arttırma yolu ile yapılmakta olup hacizli taşınmaz en yüksek arttırma yapana ihale edilecektir. 

Taşınmaz üzerine olunan ihale alıcısı icra müdürü tarafından belirlenen süre içinde taşınmaz satışı bedeli ve diğer yükümlülükleri icra veznesine yatırarak ihale sonuçlanır. 

İhalenin usulüne uygun yapılmadığını iddia edenlerin yine 7 günlük ve 1 yıllık süre içinde ihalenin feshi davası açma hakları vardır. İhale alıcısının ihalenin feshedilebileceğini bilerek ihaleye girmesi gerekmektedir. 

İhale alıcısının icra dosyasını satıştan önce bir avukata inceletmesinde fayda vardır. İhale dosyasını hazırlayan icra müdürü ihalenin feshi sebebi olacak bazı sebepleri iş yoğunluğundan gözden kaçırabilir. 

İhale feshedildiği zaman ihale için yapılan masraflar yanar. Satış için yeniden ilan verilmeli ve satış silsilesinde kıymet takdirinden sonraki tüm aşamalar yenilenmelidir. Bu arada taşınmaza yeniden haciz gelebilir.  

Ayrıca bilerek veya bilmeden ihalenin feshi sebebiyet veren davranışlara sebebiyet verenlerin kusurları dolayısıyla ihaleye fesat karıştırmadan davalık olabilmeleri söz konusu olabilir. İhale esnasında ihale yerinde olacak kişilerin davranışlarına dikkat etmeleri gerekir. Satışına girecek kişilere engel olmaya çalışma en tipik ihalenin feshi sebebidir. 

İhalenin Kesinleşmesi
İhale alıcısı mali yükümlülüklerine yerine getirdikten sonra ihalenin feshi davası açılmazsa ihale kesinleşir. Tapuya yazılan yazıyla birlikte tapunun ihale alıcısının üzerine geçmesi işlemleri gerçekleştirilir. Satış sonrası taşınmaz üzerindeki şerhler kalkar ve taşınmaz temiz olarak ihale alıcısının üzerine geçer. İhalenin üzerinden geçen bir yıllık süreden sonra artık ihalenin feshi davası açılamaz açılsa bile dava süre aşımından dolayı reddolunur. 

Görüldüğü üzere icrada gayrimenkul satışı hem uzun süren hem de masraflı bir işlem olduğu için en son başvurulacak tahsilat yöntemidir. İhalenin doğasından kaynaklanan riskler ayrıca taşınmazın satışını az tercih edilen bir yol olmasına sebebiyet verir. Taşınmazın satış bedeli ile icra konusu borcun karşılanıp karşılanmayacağı ve bu uğurda masraf yapılıp yapılmamasına deyip değmemesi ayrı tartışma konusudur. 

Saygılarımla.  


İcra Dosyası Silinir mi?
İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği Ekleri

ve merak ettiğiniz pek çok konuya eski ve yeni site haritası bölümünden ulaşabilirsiniz. Bilgi paylaştıkça güzel. Cevabını bulamadığınız sorularınızı okuduğunuz yazının alt tarafındaki yorum bölüme yazarak sorabilirsiniz veya iletişim bölümünden e-posta ile bize ulaşabilirsiniz.









15 yorum:

  1. Ali bey ihale fesh edilirse ihaleyi alan kisinin yaptigi tum masraflar yanar demissiniz. Yani 100 000 lik evi diyelim ki 65 000 arti kdv harc tapu masraflari vesaire etti atiyorum 75 000. Bu paranin tamami mi yanar. İcradan bir ev almaya niyet etmistim ama okuduklarim beni korkuttu. Biraz bilgi verirseniz cok makbule gececektir. Cevabinizi sabirsizlikla bekliyorum

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. İcradan ev almak risklidir. İhalenin feshi davası açılmayacağını biliyor iseniz ihaleye girin.

      Sil
  2. Bu yorum yazar tarafından silindi.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Tapudaki haciz kayıtlarını ve haciz dosyalarını görmeden bir şey diyemeyiz.

      Sil
  3. Slm kolay gelsin ben yeni bir ev aldım bir akrabamdan ama su an beni yasal rakiplerim var yani icra davalarim ben evin tapusunu aldığım an tapuya tapu kadastroda haciz koyarlarmi yoksa belli bir zamanı varmi

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Hemen olmaz ama alacaklı dosyayı sık takip ediyorsa en geç 15 günde haciz gelir.

      Sil
  4. Ali bey merhaba. Ben ağbime kefil oldum
    Senet imzaladım ancak söylenen miktarı vermedi adamlar. Bankaya vermişler senedi. İcra takibi başlatıldı. Abimin üzerine mal mulk yok benim bir evim var. Fava 27 nisan 2017 ye errelendi. Abim ödemiyecek belli. İcra benim evime mi gelir. Bundan nasıl kurtulucam.

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Ev eşyası haczi kısıtlı. Taşınmaz evinize haciz konulur ise buna itiraz için dava açmanız gerekiyor. Bulunduğunuz şehirdeki bir avukat ile irtibata geçin.

      Sil
  5. Merhaba Ali bey. Ben icradan bir ev aldım. Ev sahibi tebligatta usulsuzluk nedeniyle ihalenin feshi davası açtı ama dava reddolundu. Gerekçeli kararı bekliyorum.gerekçeli kararı aldıktan sonra tapuyu alabilir miyim? Ev sahibi bu kararı temyize götürürse onun sonucunu da beklemem gerekiyor mu? Temyize giderse ne kadar sürer? Şmdiden tşk ederim...

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Kanun yollarına müracaat edilip edilmediğini mahkemeden öğrenebilirsiz.Red halinde icraya avukatınız ile birlikte müracaat edin.

      Sil
  6. Slm bizim icradan alacağımız var karşı tarafın arsasının icra yoluyla satılmasıni bekliyoruz karşı tarafa tebligat gönderildi denilmisti 15 gün önce bu nezaman satışa geçer itiraz süreleri nekadar sürer

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Öncelikle satış işlemleri risklidir. Bunun için bir avukat tutun. Bunun dışında her bir işlem için talep gerekiyor. İcraya gidip satış işlemleri için masraf yatırılması gerekiyor. Ona göre işlemler ilerler.

      Sil
  7. Ali bey evim icradan satılacak ve üzerinde hacizler var satılan miktar bankayı kapatıyor kalan para haciz koyanlaramı veriliyor yoksa banamı

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Kalan para sıradaki açık görünen dosyalara gider.

      Sil
  8. Ali Bey kolay gelsin,2002 yılından beri bir kooperatifin üyesiyim.Kooperatif in borçlarından dolayı noterden bana isabet eden daireye haciz konduğundan tapumu alamadım, bende alacağıma mahsuben haciz koydurdum şimdi satışa gidiyoruz, sorum şu
    1-kesinleşen miktar 100.000 Tl kıymet takdiri 75.000 alacağıma mahsuben girdiğimde %20 lik teminati ödemeli miyim?
    2-Alacağıma mahsuben daireyi aldım 60.000 TL de bende kaldı tahsil harcını 60.000 üzerinden mi 100.000 üzerinden mi ödemem gerekiyor?
    3-Aynı şekilde KDV,Damga vergisi, tellaliye, tapu harcı hangi miktar üzerinden hesaplanıyor ?
    4-Alacaklı olduğum halde tahsil harcı benden alınır mı diğer alıcılardan bir farkım yok mu alacaklı olduğum için
    5-Dosya hesebındaki toplam faiz miktarı ödeniyor mu?
    6-kooperatifin satışa bir itirazı yok,diğer alacaklılar satışa itiraz edebilirler mi ?
    Şimdiden teşekkürler....

    YanıtlaSil