1 Mayıs 2015 Cuma

İcrada Gayrimenkul Satışı

Bir icra takibi neticesinde borçluya tebligat gönderildikten sonra yasal süresi içinde ödeme yapılmaz veya itiraz veya icra takibinin durdurulmasına ilişkin yasal prosedür işletilmez ise icra takibinde ikinci aşama olan tahsilat aşamasına geçilir.

Gayrimenkule Haciz Nasıl Konulur? 
İcra dosyasında borçlu rıza göstererek borcunu ödemez ise cebri icranın en önemli tahsilat yolu olan haciz gündeme gelir. Alacaklının talebi ile borçlunun taşınmazına haciz konulması için önce UYAP'tan sorgulama yapılır. UYAP sorgulaması ile taşınmaz tespit edilirse taşınmaza haciz konulması için ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'ne yazı yazılır. Yazı Tapu Müdürlüğüne ulaşınca gelen yazıya göre Tapu Müdürlüğü yevmiye numarası ile haczi tapu sicilinin şerhler kısmına işler. Haciz şerhinin tapuya işlendiğine dair cevabi yazı icra müdürlüğüne gönderilir.  Borçlunun malvarlığının haczi sonrasında borçluya süre tanınır. Bu süre içinde de haciz konulan malvarlığına ilişkin itiraz hakları kullanılmaz ise haciz kesinleşir. 

Borçlunun haczedilebilir malvarlığı içinde en değerli bölümü taşınmaz malvarlığı oluşturur. Kimi zaman bir ev veya iş yeri kimi zaman da bir arsa hazcedilerek borçlu ödeme yapmaya zorlanır. 

Haczedilen Gayrimenkuller İçin Satış İsteme Süresi Ne kadardır?
Haczedilen taşınmazın satışın haciz tarihinden itibaren bir yıl içinde talep edilmesi gerekir aksi halde haciz düşer. Eskiden bu süre iki yıl idi. Taşınmaza konulan haczin sürüncemede kalması istenmediğinden, borçluyu korkutmak için konulan hacizleri engellemek ve alacaklı vekillerinin hacizli taşınmaz üzerinde takyidatların sayısı artmadan satış talep etme konusunda ellerini çabuk etmeleri için bu süre kısaltılmıştır. 

UYAP TAKBİS Entegrasyonu
UYAP ile TAKBİS arasında entegrasyon sağlandıktan sonra trafiğe kayıtlı araç hacizlerinin UYAP üzerinden konulmasındaki gibi taşınmaz üzerine haciz konulacaktır. 

UYAP ile TAKBİS arasındaki entegrasyon taşınmaz üzerindeki hacizlerin UYAP'tan sorgulama esnasında devam edip etmediğini de göstereceği için, taşınmaz üzerindeki haczin devam edip etmediğini İİK. m.100'e göre diğer icra müdürlüklerinden sormalarına gerek kalmayacaktır. 

Kıymet Takdiri Nedir?
Taşınmazın satışı için öncelikle taşınmazın değerinin tespit edilmesi gerekir. Bu tespit bilirkişi incelemesi yoluyla olur. Taşınmazın tapudaki ve belediyedeki beyan değeri güncel değildir. Taşınmazın kıymetinin güncellenmesi hem malın ucuza satılmasına engel olmayı hem de devletin satıştan elde edeceği gelirlerin azalmasına engel olmayı amaçlar. Bilirkişi yapacağı incelemeye göre taşınmaz için belirli bir bedel takdir eder ve buna ilişkin bir rapor düzenleyip icra dairesine verir. İcra dairesine bilirkişinin düzenlemiş olduğu bu raporu taraflara tebliğ eder. İcra takibinin taraflarının kıymet takdir raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içinde rapora itiraz hakları vardır. Kıymet takdirine itiraz edilmediği takdirde rapor kesinleşir. İtiraz icra hukuk mahkemesinde dava şeklinde görülür. 

Kesinleşen kıymet takdiri için iki sene geçerlilik süresi öngörülmüştür. İki sene içinde bu bedel esas alınarak satış gerçekleştirilecektir. İki sene geçtikten sonra yeni bir rapor alınması gerekecektir. 

İcrada Gayrimenkul Nasıl Satılır?
Kıymet takdiri kesinleştikten sonra alacaklı satış talep edebilir. Satış ihale yoluyla yapılır. İhalenin yapılacağı gün gazete yoluyla önceden ilan edilir. Ayrıca Adalet Bakanlığının kurmuş olduğu İnternet Sitesinde sanal ortamda satışları görme ve teklif verme imkanı bulunmaktadır. 

İcrada Gayrimenkul İhalesine Girme Şartları ve İhalenin Riskleri Nelerdir?
İhaleye girebilmek için öncelikle teminat yatırmak gerekir. Teminat icra dosyasına yatırılır. Teminat taşınmaz bedelinin %20'sidir. Teminat yatıranlar satışın yapılacağı yerde hazır bulanarak satışa katılacaklardır. İhale açık arttırma yolu ile yapılmakta olup hacizli taşınmaz en yüksek arttırma yapana ihale edilecektir. 

Taşınmaz üzerine olunan ihale alıcısı icra müdürü tarafından belirlenen süre içinde taşınmaz satışı bedeli ve diğer yükümlülükleri icra veznesine yatırarak ihale sonuçlanır. 

İhalenin usulüne uygun yapılmadığını iddia edenlerin yine 7 günlük ve 1 yıllık süre içinde ihalenin feshi davası açma hakları vardır. İhale alıcısının ihalenin feshedilebileceğini bilerek ihaleye girmesi gerekmektedir. 

İhale alıcısının icra dosyasını satıştan önce bir avukata inceletmesinde fayda vardır. İhale dosyasını hazırlayan icra müdürü ihalenin feshi sebebi olacak bazı sebepleri iş yoğunluğundan gözden kaçırabilir. 

İhale feshedildiği zaman ihale için yapılan masraflar yanar. Satış için yeniden ilan verilmeli ve satış silsilesinde kıymet takdirinden sonraki tüm aşamalar yenilenmelidir. Bu arada taşınmaza yeniden haciz gelebilir.  

Ayrıca bilerek veya bilmeden ihalenin feshi sebebiyet veren davranışlara sebebiyet verenlerin kusurları dolayısıyla ihaleye fesat karıştırmadan davalık olabilmeleri söz konusu olabilir. İhale esnasında ihale yerinde olacak kişilerin davranışlarına dikkat etmeleri gerekir. Satışına girecek kişilere engel olmaya çalışma en tipik ihalenin feshi sebebidir. 

İhalenin Kesinleşmesi
İhale alıcısı mali yükümlülüklerine yerine getirdikten sonra ihalenin feshi davası açılmazsa ihale kesinleşir. Tapuya yazılan yazıyla birlikte tapunun ihale alıcısının üzerine geçmesi işlemleri gerçekleştirilir. Satış sonrası taşınmaz üzerindeki şerhler kalkar ve taşınmaz temiz olarak ihale alıcısının üzerine geçer. İhalenin üzerinden geçen bir yıllık süreden sonra artık ihalenin feshi davası açılamaz açılsa bile dava süre aşımından dolayı reddolunur. 

Görüldüğü üzere icrada gayrimenkul satışı hem uzun süren hem de masraflı bir işlem olduğu için en son başvurulacak tahsilat yöntemidir. İhalenin doğasından kaynaklanan riskler ayrıca taşınmazın satışını az tercih edilen bir yol olmasına sebebiyet verir. Taşınmazın satış bedeli ile icra konusu borcun karşılanıp karşılanmayacağı ve bu uğurda masraf yapılıp yapılmamasına deyip değmemesi ayrı tartışma konusudur. 

Saygılarımla.  


İcra Dosyası Silinir mi?
İcra ve İflas Kanunu Yönetmeliği Ekleri

ve merak ettiğiniz pek çok konuya eski ve yeni site haritası bölümünden ulaşabilirsiniz. Bilgi paylaştıkça güzel. Cevabını bulamadığınız sorularınızı okuduğunuz yazının alt tarafındaki yorum bölüme yazarak sorabilirsiniz veya iletişim bölümünden e-posta ile bize ulaşabilirsiniz.









6 yorum:

  1. Ali bey ihale fesh edilirse ihaleyi alan kisinin yaptigi tum masraflar yanar demissiniz. Yani 100 000 lik evi diyelim ki 65 000 arti kdv harc tapu masraflari vesaire etti atiyorum 75 000. Bu paranin tamami mi yanar. İcradan bir ev almaya niyet etmistim ama okuduklarim beni korkuttu. Biraz bilgi verirseniz cok makbule gececektir. Cevabinizi sabirsizlikla bekliyorum

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. İcradan ev almak risklidir. İhalenin feshi davası açılmayacağını biliyor iseniz ihaleye girin.

      Sil
  2. Ali bey çok faydali bilgileriniz için teşekkürler bizimde cevabini bulamadiğimiz bir sorumuz var babama ait birçok taşinmaz kefil olduğu bir borçtan dolayi alacakli tarafindan deyilde borcu ödeyen diyer kefil tarafindan bir şekilde satişa çikartilmiş bazi yanliş yönlendirme ve gaflet sebebiyle iştirak etmediği satiş işleminde bütün mal varliği değerinin yüzde biri kadar bile olmayan bir borca karşilik satiş isteyen diyer kefilin kizi tarafindan alinmiş itirazlar fayda vermedi ancak üzerinden yaklaşik sekiz yil geçmiş satiştan sonra tapu kayitlarinda bir devir yada isim değişikliği olmadi halen mülkler babamin fiili tasarrufunda ancak yasal durumu hakkinda bizde şaşkiniz mal varliğimizin durumunu bilmiyoruz bugün üzerinde bir rehin yada bloke görünmüyor satişi yaptiran diyer kefil babamdan ödediği parayi istiyor buna karşilik elinde rehin tuttuğunu söylüyor sizce bu satişin ve mal varliğinin durumu nedir aydinlatabilirseniz çok teşekkür ederiz

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Tapudaki haciz kayıtlarını ve haciz dosyalarını görmeden bir şey diyemeyiz.

      Sil
  3. Slm kolay gelsin ben yeni bir ev aldım bir akrabamdan ama su an beni yasal rakiplerim var yani icra davalarim ben evin tapusunu aldığım an tapuya tapu kadastroda haciz koyarlarmi yoksa belli bir zamanı varmi

    YanıtlaSil
    Yanıtlar
    1. Hemen olmaz ama alacaklı dosyayı sık takip ediyorsa en geç 15 günde haciz gelir.

      Sil