26 Nisan 2015 Pazar

Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Barınak kurma insanoğlunun en büyük problemlerinden biri olmuştur ayrıca Maslow'un ihtiyaçlar üçgeninin ilk basamağındaki temel ihtiyaçlardandır. İlkel toplumlarda ağaç dallarının üst üste yığılması ile aşılan bu problem daha sonraları yapı teknolojinin gelişmesi ile ahşap, taş, betonarme ve demir-çelik  yapılara dönmüştür. Barınak konusunda ahşap ve  taş karışımı en sağlıklısı olup müstakil yapılarda birinci tercihim olmuş ve olacaktır tabi imkanlar dahilinde alternatiflere yönelmek zorunda kalmışımdır o ayrı mesele.

Ekonomik ve Hukuki Açıdan Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Sınırlı kaynaklarla sınırsız ihtiyaçları giderme bilimi olan ekonomi insan hayatında en belirleyici unsurlardan biri olmuştur. Evin fiyatını evin lokasyonu (metroya, metrobüse, ana yola, hastaneye okula, alışveriş merkezlerine yakınlık), evin yaşı, işçilik kalitesi, satıcının evi nakde çevirme ihtiyacı ve alıcının ev sahibi olmada acil ihtiyacı belirler. Evin satıldığı mevsim fiyatı ve evin satış hızını etkileyen faktörlerdendir. Başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde taşınmaz fiyatları kolay kolay düşmez. Hatta lokasyon benzer niteliklerdeki evlerin fiyatlarının katlanması sebebidir. 

Arsadan Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Öncelikle müteahhit firmanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi kendi hissesine düşecek evin mi yoksa toprak sahibinin mi evinin alınıp alınmadığını göre ikili ayrıma dikkat etmek gerekir. 

Arsa sahibi boş ya da yıkılabilir (genelde metruk) durumdaki binasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhit firmaya devreder. Müteahhit firma inşaatı tamamlama mükellefiyetine sahip olup ayrıca belirli bir standartta ev yapmayı taahhüt eder. Her ne kadar ortada teknik veya bir hukuki şartname mevcut ise de inşaat hukukunda ilişki müteahhide güvene dayalı olarak yürür. 

Müteahhit (yüklenici) firmalar süslü projeler ile arsa sahipleri ile anlaşma sağlarlar. Yapı ruhsatı alınmasına müteakip kat irtifakının kurulması en önemli unsurlardandır. İrtifak tapulu taşınmazlarda gerek arsa sahibinin gerekse müteahhidin daireleri belli olur. Tapulu taşınmaz almak alıcı açısından daha güvenlidir.

Ekonomik sebeplere yüklenici binayı yarım bıraksa bile elinizdeki tapu ile diğer tapu sahipleri ile birlikte organize olarak inşaat tamamlanabilir. 

Müteahhit firmanın ekonomik olarak yeterliliğe sahip olup olmadığını bilmeden sadece güvene dayalı hukuki işlem yapılmamalıdır. 

Satın alacağınız evin tapu kayıtları incelenmelidir
Tapu kayıtlarında şerh ve beyanlar hanelerini bir hukukçuya inceletmeniz de fayda vardır. Evi satmak ya da sattırmak isteyenlerin bir an önce tapuyu devretme isteklerine kuşku ile bakmakta fayda vardır. Sırf tapu senedine bakarak tapunun üzerindeki kısıtlamalar hakkında bilgi sahibi olamazsınız. Tapu üzerindeki haciz, ipotek, askeri güvenlik bölgesi, kamulaştırma, geçit hakkı gibi şerhler gerek inşaatın başlamasına gerekse satışa engel olmamakla beraber evi satın aldıktan sonra karşınıza hak sahibi olarak kişiler çıkmasını sebebiyet verebilir. Sürprizlerle karşılaşmamak için dikkatli olunması gerekir.

İnşaat ruhsatları kontrol edilmelidir
İnşaat yapılmaya başlanırken yapı ruhsatı inşaat bittikten sonra yapı kullanım izin belgesi düzenlenir. Yetkili mercilerden ruhsat alınmadan inşaata başlanılamayacağı gibi inşaat kullanılamaz. Ev alırken evin ruhsatları yetkili mercilerden evi pafta, ada ve parsel bilgileri belirtilmek suretiyle kontrol edilmelidir. 

İnşaatın teknik ve hukuki şartnameye uygun olup olmadığının ara dönemlerde incelenmesi gerekir
Bu konuda inceleme yaptırılacak meslek erbabı mimar ve/veya inşaat mühendisi ve yine avukattır. Yapının taahhüt edilenden daha düşük metrekareye sahip olması, brüt ve net alanların birbirini tutmaması, ortak olanların brüt inşaata dahil edilip edilmediği, inşaat malzemelerinde ve işçilikte taahhüt edilenden daha düşük işçiliğe sahip inşaatın varlığı, inşaatın taahhüt edilen sürede bitirilip bitirilemeyeceği ve bitirilemeyecek ise gecikme halinde cezai şartın var olup olmadığı, toprak sahibi için kira yardımının öngörülüp görülmediği kontrol listesindeki onlarca unsurdan sadece bir kaç tanesidir. 

İnşaatın mali yükümlülükleri kontrol edilmelidir
Evin çıplak fiyatı ile mali yükümlülükler dahil fiyatı arasında büyük fark vardır. Ev ipotekli kredi ile alınacak ise kredi faiz farkı, ekspertiz ücretleri, ipotek tesis ücretleri, ipotek fek ücretleri, satış bedeli taşınmazın gerçek bedel üzerinden gösterilecek ise katma değer vergisi ve alım-satım için devletin aldığı harçlar; taşınmaza eklenti olan otopark, yüzme havuzu gibi yerlerin kaydının olup olmadığı

Taşınmazın kentsel dönüşüme tabi olup olmadığı; yapının riskli yapı statüsünde olup olmadığı, taşınmazın riskli ilan edilen veya edilmesi muhtemel alan sınırları içinde olup olmadığı araştırılmalıdır

Kentsel dönüşüm yasa tasarısının yasalaşmadan önceki meclis görüşmelerinden tasarı yasalaştıktan sonraki bağlı yönetmelikler ve bu yönetmeliklere ilişkin değişiklikler ile ilgili yazılarımızı bu blogda arama bölümünden anahtar kelimelerle arama yaparak ulaşabilirsiniz. Ancak önemi mahiyetiyle bazı hususları tekrar etmek istiyoruz. Şöyle ki;

Satın almak istediğiniz binanın kentsel dönüşüme uğrayıp uğramadığı hususu taşınmaza ve taşınmazın ihyasına bağlanacak para açısından alıcı için önem arz eder. 

Satın alınacak bina 1999 Depremi öncesi yapılmış bir bina ise deprem yönetmeliklerine aykırı bir bina olabilir. Binanın riskli olup olmadığı karot alınarak tespit edilebilir. Bu tespitin maliyeti şu an piyasa rayiçleri ile 4-5 bin TL civarında olup tespit için verilecek para ileride binanın kayba uğraması halinde uğranılacak olan muhtemel maddi ve manevi zararın yanında bir hiçtir. 

Bina riskli ise kentsel dönüşümde izlenecek yol isimli yazımızda belirmiş olduğumuz aşamalardan geçerek ev yenilenebilir. 

Bina sağlam olabilir ancak binanın oturduğu alan riskli olabilir. İstanbul Avcılar ilçesi Bakanlar Kurulu kararı ile birden fazla riskli alan ilan edilen bölgeleri ihtiva etmektedir. Bu ve benzeri yerden ev alırken yapının riskli alanda olup olmadığını incelemekte fayda vardır. Çok güzel ve sağlam görünen bir yapı ve sağlam raporu olan yapı sırf riskli alan sınırları içinde bulunduğu için kentsel dönüşüme uğrayabilir. 

Kentsel dönüşümdeki binaların bazı malikleri hasar raporu alınmasından sonraki aşamada anlaşılması muhtemel yüklenicilerin projelerinde mutabık kalmadıkları için müteahhitle ve diğer kat malikleri ile yüz yüze gelmemek için taşınmazlarını satma yoluna tercih ederler. Bina alırken yönetici ile görüşerek binanın kentsel dönüşüme uğrayıp uğramayacağını sormakta fayda vardır. Bu araştırma yapılmadan evin iç tasarımı için yapılacak masraflar kentsel dönüşüm kesinleştikten sonra kat malikleri açısından sorun teşkil edecektir. 

Son olarak değerli meslektaşım Kocaeli Barosu Avukatlarından Av. İnan Üstündağ ile istişare etmiş olduğumuz TapuTakas uygulamasından bahsetmek istiyorum. 

TapuTakas Uygulaması Nedir?
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün dahil olmuş olduğu TAKBİS e-devlet uygulaması ile İstanbul Takas ve Saklama Bankası A.Ş (kısaca TAKASBANK) arasında 17 Nisan 2015 tarihinden itibaren devreye giren uygulama ile alıcı ve satıcı arasındaki muhtemel sorunlar ve güven problemi aşılacaktır Bu uygulama ile satıcının parayı alması ama satışı vermemesi, alıcının sahte para vermesi, nitelikli dolandırıcılık ve sair problemler artık yaşanmayacaktır. 

TapuTakas ile alım ve satım her iki taraf açısından da güvenli olacaktır. 

Satış bedeli TAKASBANK'ta bloke edilecek satış gerçekleşmeden para satıcının hesabına geçemeyecektir. Ayrıca alım satım sanal ortamda da yapılabilecektir. Kısaca satış işlemi kolay, hızlı ve güvenli olacaktır. Bu işlem için uygun bir ücret ödenecektir. Sistem işleyişi gereği tapuda satış gerçekleşmez ise satış bedeli olarak TAKASBANK'ta bloke edilen tutar alıcıya geri ödenecektir. 

Şüphesiz en iyi yatırım gayrimenkule yapılan yatırımdır. Ancak gayrimenkule yapılan yatırım riskleri de beraberinde getirmektedir. Minimum risk maksimum fayda prensibi ile hareket etmek yatırımcıların en az zararla gayrimenkul alımından elde edecekleri faydayı maksimize edecektir. 

Saygılarımla. 


ve merak ettiğiniz pek çok konuya eski ve yeni site haritası bölümünden ulaşabilirsiniz. Bilgi paylaştıkça güzel. Cevabını bulamadığınız sorularınızı okuduğunuz yazının alt tarafındaki yorum bölüme yazarak sorabilirsiniz veya iletişim bölümünden e-posta ile bize ulaşabilirsiniz.



















Hiç yorum yok:

Yorum Gönder