Uzun zamandır kamuoyunu meşgul eden Kentsel Dönüşüm Yasası, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun adı altında yasalaştı.
TBMM tarafından 16 Mayıs tarihinde kabul edilen yasanın onay süreci kürtaj tartışmaları devam ederken THY çalışanların grev haklarının kısıtlanması, 3. Köprü ihalesi ile birlikte sessizce tamamlandı.
Beklenen Büyük İstanbul Depremi sonrasındaki sosyo-ekonomik kayıplara dair senaryolar her ne kadar kamuoyuna sunulmamış ise de, İstanbul’daki 39 ilçe belediyesinden alınan bilgi doğrultusunda, Vatan Gazetesi, İstanbul’un yapı stoklarında bulunan 1,5 milyonun üzerindeki binadan riskli taşıyan 700 bininden 300 bininin hasarlı olduğunu açıklamıştı.
Can kaybı oranları deprem gerçeğinin en travmatik sonucunu oluşturuyor. Kandil Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü’nün www.koeri.boun.edu.tr adresinde aldığımız veriye bilgiye göre yıkık her 100 yapı için ölü sayısı farklı farklı öngörülüyor ise de, VI, VII, VIII ve IX şiddetindeki depremler için sırasıyla % 0.0014, % 0. 031, % 0.48 ve % 6.8 olarak tespitte bulunulmuş durumda. En iyimser senaryo ile 6 şiddetindeki bir depremde 15 milyon nüfuslu İstanbul’da 20 binin üzerinde can kaybı olacak. Kötü senaryolardan bahsetmek istemiyorum.
Şüphesiz günümüzdeki teknoloji ile deprem ve depremin sonuçlarını %100 doğrulukla öngörülemese de ortalama her bina için 1 can kaybı, her 1 can kaybına karşılık 4 katı ağır yaralanma ve 30 katı hafif yaralanma bilgisine de aynı rapordan ulaştık. Hiçbir şey insan sağlığından daha önemli olamaz. Kentsel dönüşüme neden bu kadar geç başlandığı hususunda takdiri okuyucuya bırakıyorum.
Yasayı incelemeye başlayabiliriz. Yasa 25 maddeden oluşuyor.
1. Maddede afet riski altındaki yapıların iyileştirme, tasfiye ve yenilenmesinin amaçlandığından bahsediliyor.
2. Maddede; rezerv yapı alanı, riskli olan, riskli yapı gibi kavramların tanımlanmasından bahsediliyor.
3. Madde kapsamı itibariyle kanunun çekirdeğini oluşturuyor. Riskli yapıların tespiti, taşınmaz devri ve tescilden bahsediliyor.
a. Riskli yapıların tespiti Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca yapılıyor. Tespit masrafları yapı malikleri veya kanuni temsilcilerine ait olduğu belirtilmiş. Yapı sahipleri tespiti verilen süre içinde yapmazlarsa tespit bakanlık veya belediyelerce yaptırılıyor. Tespite karşı 15 günlük itiraz süresi öngörülmüş. İtirazlar teknik heyetler tarafından karara bağlanıyor. Teknik heyetlerin oluşumu aynı maddede detaylı olarak belirtilmiş. Tespit masraflarına dair arsa payları üzerine müşterek ipotek tesis ediliyor.
b. Riskli yapılar 15 gün içinde Tapu Müdürlüğü’ne bildirilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh konulmak suretiyle hak sahiplerine bilgi veriliyor.
c. Aynı madde içinde kamuya ait bazı taşınmazların TOKİ’ye devredilebilmesine dair düzenlemelere de yer veriliyor.
4. Maddede taşınmazlar üzerindeki tasarrufların kısıtlanması düzenlenmiş durumda. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya Toki veya ilgili belediyeler tarafından riskli alanlarda Kentsel Dönüşüm sürecinde her türlü imar ve yapılaşmanın durdurulabileceği kabul edilmiş durumda.
5. Maddede tahliye ve yıktırma süreci düzenlenmiş. Uygulamaların tümümde malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esası kabul ediliyor.
a. Taşınmazı yıkılan mal sahipleri ile ayni hak sahibi kiracılara; konut, işleri veya kira yardımı yapılabileceği kabul ediliyor. Kentsel dönüşümdeki gecikmeden kaynaklı yardımlara dair usul ve esasları Bakanlar Kurulunca belirleneceği kararlaştırılmış.
b. Uygulama başlanmadan önce maliklere yıkımı kendisinin yapması için 60 günden az olmamak üzere süre veriliyor. Bu süre içinde yıkım başlamazsa yıkımın idare makamlarca yapılacağına ve masrafların maliklerden karşılanacağına dair tebligatta bulunuluyor.
c. Mal sahipleri yıkımı kendileri gerçekleştirmezse Belediyeler yıkım yapılmayan binaları Bakanlığa bildiriyorlar ve yıkım bakanlıkça yapılıyor veya yaptırılıyor.
d. Yıkım masraflarına karşılık maliklerin arsa payları oranında müşterek ipotek tesis ediliyor.
6. Madde uygulama işlemleri başlığını taşıyor.
a. Yıkılarak arsa haline gelen taşınmaz maliklerin adına payları oranında tescil ediliyor. Yıkılan taşınmaz üzerindeki diğer şerhler aynen devam ediyor. Parsellerin malikler tarafından değerlendirilmesi esası kabul edilmiş durumda. Arsa hisseli ise arsanın kaderi hakkında verilecek kararlarda 2/3 çoğunluk esası gerekiyor. 2/3 çoğunluğun aldığı karara uymayan 1/3 azınlığın payları diğer paydaşlara açık arttırma sureti ile satılıyor. Satışa kimse girmezse bu paylar Bakanlık talebi ile Hazine adına tescil edildikten sonra ya TOKİ’ye ya da belediyelere devrediliyor. 2/3 hissedarın kararı ile yapılan anlaşmalara TOKİ’nin veya Belediyelerin uyma zorunluluğu öngörülüyor.
b. Arsa maliklerine gönderilen tebligata rağmen 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması halinde taşınmazlar hakkında Bakanlık, TOKİ veya Belediyeler tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebiliyor.
c. Maliklere verilebilecek olan Konut Sertifikaları ile kredi imkânı veriliyor.
d. Aynı maddenin devam eden bentlerinde Bakanlığın toplulaştırma yapma yetkisi, trampa veya imar haklarını başka alana aktarma yetkileri, taşınmazı menkul değere çevirme yetkisi, arsa payı belirleme, sınırlı ayni hak tesis etme, özel hukuk kişileri ile anlaşma yapabilme yetkileri düzenlenmiş durumda.
e. Güçlendirilebileceği öngörülen yapılar için dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebileceği öngörülmüş.
7. Madde dönüşüm gelirleri başlığını taşıyor. Cumhuriyet Tarihi’nin en büyük projesi olarak nitelendirebileceğimiz kentsel dönüşüm için haliyle büyük gelir tahsis edilmesi gerekiyor.
a. Çevre Kanunu gereği çevre katkı payı ve idari para cezası olarak tahsil edilen ve genel bütçeye kaydedilecek olarak gelirim yüzde ellisi,
b. Önceki yazılarımızda bahsetmiş olduğumuz 2B arazilerin satışından elde edilecek gelirin yüzde 90’ını geçmemek üzere Bakanlar Kurulunca belirlenecek tutar,
c. İller Bankası A.Ş.’nin kuruluş kanununun 3 maddesi gereğinde elde ettiği karın yüzde ellisi, yapılacak harcamaların ana gelir kalemlerini oluşturuyor. Bunlar dışında da gelir kalemleri öngörülmüş.
8. Madde çeşitli hükümler başlığını taşıyor. Bu başlık altında; mal hizmet alım işlerinin Kamu İhale Mevzuatı kapsamında nasıl nitelendirileceği; mevzuata tabi olan ve olmamaya dair sair hükümler; Riskli yapı tespit, tahliye ve yıkım işlemlerine dair cezai hükümleri, çalıştırılacak personel, anlaşmalar, kentsel dönüşüme dair bilgi veren televizyon yayınlarına dair hükümlere yer veriliyor.
9. Maddede Kentsel Dönüşüm Yasası’nın uygulaması esnasında sorun yaratacak yasal düzenlemelerin bu yasanın uygulamasında engel teşkil etmesi halinde uygulanmayacağına dair düzenlemeye yer verilmiş. Madde metninde sorun yaratabilecek yasalar kalem kalem sayılıyor.
10., 11., 12., 13., 14., 15., 16., 17., 18., 19., 20., 21., 22., ve 23. Maddelerinde bazı kanunlarda değişik yapan maddelere yer verilmiş. Değişikliğe tabi olan kanunlar bazılarını Kentsel Dönüşüm Yasası’nın uygulanmasında sık sık kullanılacak olan Orman, Kamulaştırma, İskan, Belediye Kanunu oluşturuyor.
Kentsel Dönüşüm Süreci; amaç, kapsam ve astronomik büyüklükleri ile kamuoyunu uzun bir süre daha meşgul edecek. Sırf İstanbul’da 700 bin riskli yapıdan 300 bininin dönüşüme uğrayacak olması bayağı düşündürücü. Depremin, kentsel dönüşüm süreci tamamlandıktan sonra olması için dua etmekten başka çare kalmıyor.
Haftaya görüşmek üzere.aliemredesat@gmail.com