15 Aralık 2012 Cumartesi

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ


AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki uygulamalara ilişkin yönetmelik Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

6306 sayılı Kanun, Kanun yapma metodunda detaylara girilemediği, detayların yönetmeliklerle belirlenmesi gerekliliğinden dolayı bu kanunun uygulanmasından doğan usul ve esasları belirleyememiştir.

Bu kanunun uygulanması için çıkarılan 04/08/2012 tarihli yönetmelik 15 Aralık 2012 tarihli yeni yönetmelik ile yürürlükten kaldırılmış oldu. Anlaşılacağı üzere Ağustos 2012 tarihli yönetmelik ihtiyaçlara cevap veremediği için yeni bir yönetmelik çıkarılması zorunluluğu hâsıl oldu.

Aralık 2012 tarihli yönetmeliğin kullanılmaya başlaması ile duyacağımız bazı kavramları izahı ile merak edilen sorulara cevap verilmiş oluyor.

Öncelikli bu yönetmelik hangi konularda uygulanacak bunu belirlemekte fayda var. Riskli yapılar, riskli alan ve rezerv alanların tespiti, riskli alanların yıktırılması, planlama, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespiti, hak sahipleri ile yapılacak anlaşmalar, hak sahibine yapılacak yardımlar ile sair uygulamalara ilişkin usul ve esasları belirlemek.

Bu yönetmelikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Belediye, İl Özel İdareleri, Büyükşehir Belediyeleri, İlçe Belediyeleri ve TOKİ aktif rol alacak.

İl Özel İdareleri Mücavir alan dışındaki uygulamalarda, İlçe Belediyeleri Bakanlığın yetki verdiği sınırlar dahilinde rol aldığı ayrıca belirtmek fayda görüyorum.

TOKİ veya Bakanlıklar; yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere “rezerv yapı alanları” belirleyecek. Rezerv yapı alanları yeni imara açılacak alanlar olduğu için önceden bu yerlerde yapılaşma olmadığı için hem tek düzen konutlar yapılacak hem de bu alanlar büyük proje alanları olacağı için altyapı çalışmaları bir kere de bitecek. Rezerv yapı alanlarının riskli konut dönüşümlerinden önce bitirileceği kanaatindeyim. Konutu dönüşecek olan hak sahiplerinin geçici ikametleri için rezerv yapı alanlarındaki konutlar kullanılabilecek. Rezerv yapı alanlarının olumsuz yapı ise özellikle İstanbul gibi nüfus yoğunluğunun dayanılamayacak durumla olduğu kentlerde yoğunluğu daha da arttıracak.

“Riskli Alan” kavramı ile zemin yapısı veya üzerinde yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanları ifade ediyor. Burada bir veya birkaç binanın yer aldığı küçük alanlardan ziyade mahalle hatta ilçe gibi büyük yönetim birimlerinin yer aldığını anlamak gerekiyor.

“Riskli yapı” sadece riskli alan içinde yer alan binalar olmayıp, ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma, hasar görme riski yüksek olan yapıları ifade ediyor. Riskli yapılan bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilecek.

“Uygulama alanı” riskli yapıların bulunduğu riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarının bulunduğu yerleri ifade ediyor.

Rezerv yapı alanını kim belirleyecek. Rezerv alanlar Maliye Bakanlığı görüşü alınmak suretiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tespit edilecek. Rezerv alan dosyasında koordinatlı harita, uydu veya ortofoto haritası ve kamuya ait taşınmazların listesi bulunacak. TOKİ veya Belediye/İl Özel İdareleri talebi ile Bakanlık rezerv yapı alanı belirleyebiliyor. Ayrıca gerçek veya tüzelkişilerle dosya hazırlamak suretiyle bu alanları belirleyebiliyor. Ancak maliklerinin tamamının muvafakatinin alınması, yüzölçümünün %25’inin mülkiyetinin geliri idareye, TOKİ’ye devrine muvafakat edilmesi gerekiyor.

Riskli alanlar, riski alanın tespitine dair  teknik rapor, varsa önceki afetlere dair bilgileri, imar planları, kamuya ait taşınmaz listesi, uydu/ortofoto haritası, zemin etüd raporunun bulunduğu dosya ile Bakanlar Kurulu’na sunuluyor.

Riskli alanların tespiti için gerçek ve tüzelkişiler yukarıda belirtilen evrakların bulunduğu dosyaya hazırlayarak tespitte bulunabiliyorlar. İnşaat firmaları dışında riskli alan tespitinde harekete geçebilecek birilerin öne çıkacağını zannetmiyorum.

Riskli alan tespit edilecek yerlerin asgari 15.000. m² olması gerekiyor. Ancak Bakanlıkça uygun görülmesi halinde parsel büyüklüğü  veya  m² büyüklüğü şartı aramaksızın riskli alan tespiti yapılabiliyor.

Riski Yapılar Bakanlık, Belediyeler/İl Özel İdareleri veya Bakanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait şirketler ile, sivil toplum kuruluşları, tescilli yapı denetim büroları tarafından tespit edilebiliyor. Mühendisler için 5 yıl çalışmış olduğunu belgeleme şartı gerekiyor.

Riskli yapılara ilişkin iş ve işlemler Bakanlıkça elektronik sistem vasıtası ile takip edilecek. Kurum ve kuruluşlarla yazışmalar elektronik yolla yapılacak.

Riskli yapıların tespiti Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yapılacak.

Tespit yapı malikleri tarafından yaptırılacak. Bakanlıkça süre verilerek maliklerden tespit yaptırması istenebiliyor. Bakanlığın isteğine rağmen tespit yazılmaz ise tespitler Bakanlık veya idarece yapılır veya yaptırılır.

Riskli yapının tespitine dair rapor 7 gün içinde İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğüne gönderilip incelemeye tabi tutulur. Raporda eksiklik varsa Müdürlük düzeltme için düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Eksiklik yok ise Tapu Kütüğünün beyanlar hanesine şerh düşülmesi için ilgili tapu müdürlüğüne ve Bakanlığa 10 gün içinde bilgi verilir.

Şerh, tespite itirazları bulunup bulunmadığına 15 gün içinde beyan etmeleri için ilgililere tapu müdürlüğü tarafından bildirilir. Tespite itiraz mercii Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü olup itiraz edilmemesi halinde idare 60 günden az olmamak üzere binanın yıktırılması için hak sahiplerine tebligat yapacağı bildirir. Yapılan tebligatın sonucu ayrıca müdürlüğe bildirilir. İtiraz edilmez veya itirazın üzerine tespitin değişmemesi halinde yıkım süreci işlemeye başlar. İtiraz ile tespit kararı değişir ise durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Yönetmelikçe açıkça yazmamış ise de bu durumun amacı tapuya konulan şerh kaldırılmasıdır.

Riskli yapı kesinleşince riskli yapının yıkımı için 60 günden az olmamak için ilgililere süre verilir. Yer maliklerce verilen süre için yıktırılmaz ise ilgililere 30 gün ek süre verilerek bu sürenin sonunda yer dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere yer tahliye ettirilir, yıkılır. Yıkım konusunda son söz Bakanlıktadır. Bakanlık yıkımın gerçekleşip gerçekleşmediğini tespit ettirir.

Yıkım masrafları taşınmaz üzerine kanuni ipotek tesisi ile ilgililere bildirilir.

Teknik üyelere huzur hakkı, yolluk ve gündelik ödenir.

Taşınmazların değeri kıymet takdir komisyonları vasıtası ile tespit edilir. Bu heyet 3 kişiden oluşur. Heyet tespit esnasında uzman kişi, kurum ve kuruluşları ile emlak alım satım bürolarından faydalanır. Kamulaştırma Kanunu’ndaki esaslara göre tespit yapılır.

Uygulama alanında yapılacak olan konut ve işlerinden öncelikle uygulama alanının malikleri öncelikli olmak üzere ilgililerle sözleşme akdedilir.

Taşınmazın değeri, konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Taşınmaz sahibi alacaklı ise kişiye bedel veya imar hakkının başka yere devir hakkı verilir.

İlgili borçlu kalır ise bedel hak sahibi tarafından taksit ile ödenebilir. Taksit ödeme esasları kurum tarafından belirlenir.  

İlgili konut veya işyerinin inşaat maliyeti yapım ihaleleri, ihale bedeli, arsa edenim bedeli, proje gideri, yıkım ve nakliye gideri, taşınmaz değer tespit masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri dikkat alınarak hesaplanır.

İşyeri verileceklere işyeri hissesi de verilebilir. Ortaklıktan doğan sorunların olacağı kesin.

İlgili kurum taşınmazlar maliklerini proje ortağı yaparak kat veya hasılat karşılığı inşaat yapabilir veya yaptırabilir.

Bakanlık toplulaştırma yapabilir, taşınmaz satın alabilir, önalım hakkı kullanabilir, trampa yapabilir, imar haklarını başka alana aktarabilir, mülkiyet hakkını menkul değere dönüştürebilir, inşaat yapmaya veya yaptırmaya yetkilidir.

Riskli alanlarda ve riskli yapılarda öncelik maliklerce uygulama yapılmasıdır. Riskli yapılarda parseller birleştirilerek imar adası uygulanabilir. Yeniden bina yapılabilir, paylar satılabilir.

Kat maliklerinin 1/3’ünün istemi ile kat malikleri toplantıya çağrılır. Bu toplantında:
Malikler anlaşamazlarsa yapı değeri tespit edilir ve oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
Anlaşma yine olmazsa paydaşların 2/3 çoğunluk ile karar tutanağa bağlanır. Karar, karara katılmayanlara ve toplantıda bulunmayanlara tebliğ edilir. 15 içinde karar muhaliflerce kabul edilmezse, arsa payları Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerlerden az olmamak üzere diğer paydaşlara satılır. Satışa giren paydaş olmazsa bedel bakanlıkça ödenerek tapu Hazine adına tescil edilir. Bu yerler anlaşmaya göre Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır; TOKİ veya idareye devredilir.

Tahliye edilen maliklere 18 ayı geçmemek kaydıyla aylık 600.TL. kira yardımı yapılabilir. Kira yardımının ilk 5 ayı peşin ödenebilir. Kira yardımı için ilgili kuruma veya Müdürlüğe başvuru yapılır.

Tahliye öncesinde 15 gün için taşınmaz malikleri, su, elektrik, telefon, doğalgaz ve benzeri hizmet ve emlak vergisi ile vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak teslim ederler. 

Planlama süreci kurumlar arası eşgüdüm ile tamamlanır ve değerlendirilir. Yine yapılacak planlarda çevresel faktörler ile ulaşım sistemi ile bütünleşme ve altyapının bütün halinde dikkate alınması öngörülüyor.

Yönetmeliğin ekinde Riskli Yapı Tespiti Lisans Belgesi’nin formatı da belirlenmiş durumda.

Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği diyebileceğimiz bu yönetmelik ile detaya fazla girmemek kaydıyla ilk akla gelen sorulara cevap vermeye çalıştım. Detaylı bilgi almak isteyenler aliemredesat@gmail.com e-posta adresine sorularını iletebilirler. Saygılarımla.