AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNUN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ
6306
sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
kapsamındaki uygulamalara ilişkin yönetmelik Resmi Gazete’de yayımlanarak
yürürlüğe girdi.
6306
sayılı Kanun, Kanun yapma metodunda detaylara girilemediği, detayların
yönetmeliklerle belirlenmesi gerekliliğinden dolayı bu kanunun uygulanmasından
doğan usul ve esasları belirleyememiştir.
Bu
kanunun uygulanması için çıkarılan 04/08/2012 tarihli yönetmelik 15 Aralık 2012
tarihli yeni yönetmelik ile yürürlükten kaldırılmış oldu. Anlaşılacağı üzere
Ağustos 2012 tarihli yönetmelik ihtiyaçlara cevap veremediği için yeni bir yönetmelik
çıkarılması zorunluluğu hâsıl oldu.
Aralık
2012 tarihli yönetmeliğin kullanılmaya başlaması ile duyacağımız bazı
kavramları izahı ile merak edilen sorulara cevap verilmiş oluyor.
Öncelikli
bu yönetmelik hangi konularda uygulanacak bunu belirlemekte fayda var. Riskli
yapılar, riskli alan ve rezerv alanların tespiti, riskli alanların
yıktırılması, planlama, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin
tespiti, hak sahipleri ile yapılacak anlaşmalar, hak sahibine yapılacak
yardımlar ile sair uygulamalara ilişkin usul ve esasları belirlemek.
Bu
yönetmelikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Belediye, İl Özel İdareleri,
Büyükşehir Belediyeleri, İlçe Belediyeleri ve TOKİ aktif rol alacak.
İl
Özel İdareleri Mücavir alan dışındaki uygulamalarda, İlçe Belediyeleri
Bakanlığın yetki verdiği sınırlar dahilinde rol aldığı ayrıca belirtmek fayda
görüyorum.
TOKİ
veya Bakanlıklar; yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere “rezerv yapı
alanları” belirleyecek. Rezerv yapı alanları yeni imara açılacak alanlar olduğu
için önceden bu yerlerde yapılaşma olmadığı için hem tek düzen konutlar
yapılacak hem de bu alanlar büyük proje alanları olacağı için altyapı
çalışmaları bir kere de bitecek. Rezerv yapı alanlarının riskli konut
dönüşümlerinden önce bitirileceği kanaatindeyim. Konutu dönüşecek olan hak
sahiplerinin geçici ikametleri için rezerv yapı alanlarındaki konutlar
kullanılabilecek. Rezerv yapı alanlarının olumsuz yapı ise özellikle İstanbul
gibi nüfus yoğunluğunun dayanılamayacak durumla olduğu kentlerde yoğunluğu daha
da arttıracak.
“Riskli
Alan” kavramı ile zemin yapısı veya üzerinde yapılaşma sebebiyle can ve mal
kaybına yol açma riski taşıyan alanları ifade ediyor. Burada bir veya birkaç
binanın yer aldığı küçük alanlardan ziyade mahalle hatta ilçe gibi büyük
yönetim birimlerinin yer aldığını anlamak gerekiyor.
“Riskli
yapı” sadece riskli alan içinde yer alan binalar olmayıp, ekonomik ömrünü
tamamlamış olan veya yıkılma, hasar görme riski yüksek olan yapıları ifade
ediyor. Riskli yapılan bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilecek.
“Uygulama
alanı” riskli yapıların bulunduğu riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarının
bulunduğu yerleri ifade ediyor.
Rezerv
yapı alanını kim belirleyecek. Rezerv alanlar Maliye Bakanlığı görüşü alınmak
suretiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından tespit edilecek. Rezerv alan
dosyasında koordinatlı harita, uydu veya ortofoto haritası ve kamuya ait
taşınmazların listesi bulunacak. TOKİ veya Belediye/İl Özel İdareleri talebi
ile Bakanlık rezerv yapı alanı belirleyebiliyor. Ayrıca gerçek veya
tüzelkişilerle dosya hazırlamak suretiyle bu alanları belirleyebiliyor. Ancak
maliklerinin tamamının muvafakatinin alınması, yüzölçümünün %25’inin
mülkiyetinin geliri idareye, TOKİ’ye devrine muvafakat edilmesi gerekiyor.
Riskli
alanlar, riski alanın tespitine dair
teknik rapor, varsa önceki afetlere dair bilgileri, imar planları,
kamuya ait taşınmaz listesi, uydu/ortofoto haritası, zemin etüd raporunun
bulunduğu dosya ile Bakanlar Kurulu’na sunuluyor.
Riskli
alanların tespiti için gerçek ve tüzelkişiler yukarıda belirtilen evrakların bulunduğu
dosyaya hazırlayarak tespitte bulunabiliyorlar. İnşaat firmaları dışında riskli
alan tespitinde harekete geçebilecek birilerin öne çıkacağını zannetmiyorum.
Riskli
alan tespit edilecek yerlerin asgari 15.000. m² olması gerekiyor. Ancak
Bakanlıkça uygun görülmesi halinde parsel büyüklüğü veya
m² büyüklüğü şartı aramaksızın riskli alan tespiti yapılabiliyor.
Riski
Yapılar Bakanlık, Belediyeler/İl Özel İdareleri veya Bakanlıkça
lisanslandırılacak kuruluşlar, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı
kamu kurum ve kuruluşlarına ait şirketler ile, sivil toplum kuruluşları,
tescilli yapı denetim büroları tarafından tespit edilebiliyor. Mühendisler için
5 yıl çalışmış olduğunu belgeleme şartı gerekiyor.
Riskli
yapılara ilişkin iş ve işlemler Bakanlıkça elektronik sistem vasıtası ile takip
edilecek. Kurum ve kuruluşlarla yazışmalar elektronik yolla yapılacak.
Riskli
yapıların tespiti Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik
hükümlerine göre yapılacak.
Tespit
yapı malikleri tarafından yaptırılacak. Bakanlıkça süre verilerek maliklerden
tespit yaptırması istenebiliyor. Bakanlığın isteğine rağmen tespit yazılmaz ise
tespitler Bakanlık veya idarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli
yapının tespitine dair rapor 7 gün içinde İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğüne
gönderilip incelemeye tabi tutulur. Raporda eksiklik varsa Müdürlük düzeltme
için düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Eksiklik yok ise Tapu
Kütüğünün beyanlar hanesine şerh düşülmesi için ilgili tapu müdürlüğüne ve
Bakanlığa 10 gün içinde bilgi verilir.
Şerh,
tespite itirazları bulunup bulunmadığına 15 gün içinde beyan etmeleri için ilgililere
tapu müdürlüğü tarafından bildirilir. Tespite itiraz mercii Çevre ve Şehircilik
İl Müdürlüğü olup itiraz edilmemesi halinde idare 60 günden az olmamak üzere
binanın yıktırılması için hak sahiplerine tebligat yapacağı bildirir. Yapılan
tebligatın sonucu ayrıca müdürlüğe bildirilir. İtiraz edilmez veya itirazın üzerine
tespitin değişmemesi halinde yıkım süreci işlemeye başlar. İtiraz ile tespit
kararı değişir ise durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Yönetmelikçe
açıkça yazmamış ise de bu durumun amacı tapuya konulan şerh kaldırılmasıdır.
Riskli
yapı kesinleşince riskli yapının yıkımı için 60 günden az olmamak için
ilgililere süre verilir. Yer maliklerce verilen süre için yıktırılmaz ise ilgililere
30 gün ek süre verilerek bu sürenin sonunda yer dönüşüm projeleri özel
hesabından karşılanmak üzere yer tahliye ettirilir, yıkılır. Yıkım konusunda
son söz Bakanlıktadır. Bakanlık yıkımın gerçekleşip gerçekleşmediğini tespit
ettirir.
Yıkım
masrafları taşınmaz üzerine kanuni ipotek tesisi ile ilgililere bildirilir.
Teknik
üyelere huzur hakkı, yolluk ve gündelik ödenir.
Taşınmazların
değeri kıymet takdir komisyonları vasıtası ile tespit edilir. Bu heyet 3
kişiden oluşur. Heyet tespit esnasında uzman kişi, kurum ve kuruluşları ile
emlak alım satım bürolarından faydalanır. Kamulaştırma Kanunu’ndaki esaslara
göre tespit yapılır.
Uygulama
alanında yapılacak olan konut ve işlerinden öncelikle uygulama alanının
malikleri öncelikli olmak üzere ilgililerle sözleşme akdedilir.
Taşınmazın
değeri, konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Taşınmaz sahibi
alacaklı ise kişiye bedel veya imar hakkının başka yere devir hakkı verilir.
İlgili
borçlu kalır ise bedel hak sahibi tarafından taksit ile ödenebilir. Taksit
ödeme esasları kurum tarafından belirlenir.
İlgili
konut veya işyerinin inşaat maliyeti yapım ihaleleri, ihale bedeli, arsa edenim
bedeli, proje gideri, yıkım ve nakliye gideri, taşınmaz değer tespit
masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri dikkat alınarak
hesaplanır.
İşyeri
verileceklere işyeri hissesi de verilebilir. Ortaklıktan doğan sorunların
olacağı kesin.
İlgili
kurum taşınmazlar maliklerini proje ortağı yaparak kat veya hasılat karşılığı
inşaat yapabilir veya yaptırabilir.
Bakanlık
toplulaştırma yapabilir, taşınmaz satın alabilir, önalım hakkı kullanabilir,
trampa yapabilir, imar haklarını başka alana aktarabilir, mülkiyet hakkını
menkul değere dönüştürebilir, inşaat yapmaya veya yaptırmaya yetkilidir.
Riskli
alanlarda ve riskli yapılarda öncelik maliklerce uygulama yapılmasıdır. Riskli
yapılarda parseller birleştirilerek imar adası uygulanabilir. Yeniden bina
yapılabilir, paylar satılabilir.
Kat
maliklerinin 1/3’ünün istemi ile kat malikleri toplantıya çağrılır. Bu
toplantında:
Malikler
anlaşamazlarsa yapı değeri tespit edilir ve oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
Anlaşma
yine olmazsa paydaşların 2/3 çoğunluk ile karar tutanağa bağlanır. Karar,
karara katılmayanlara ve toplantıda bulunmayanlara tebliğ edilir. 15 içinde
karar muhaliflerce kabul edilmezse, arsa payları Bakanlıkça tespit edilecek
rayiç değerlerden az olmamak üzere diğer paydaşlara satılır. Satışa giren
paydaş olmazsa bedel bakanlıkça ödenerek tapu Hazine adına tescil edilir. Bu
yerler anlaşmaya göre Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır; TOKİ veya idareye
devredilir.
Tahliye
edilen maliklere 18 ayı geçmemek kaydıyla aylık 600.TL. kira yardımı
yapılabilir. Kira yardımının ilk 5 ayı peşin ödenebilir. Kira yardımı için
ilgili kuruma veya Müdürlüğe başvuru yapılır.
Tahliye
öncesinde 15 gün için taşınmaz malikleri, su, elektrik, telefon, doğalgaz ve
benzeri hizmet ve emlak vergisi ile vergi borçlarını ödeyerek yapıyı boş olarak
teslim ederler.
Planlama
süreci kurumlar arası eşgüdüm ile tamamlanır ve değerlendirilir. Yine yapılacak
planlarda çevresel faktörler ile ulaşım sistemi ile bütünleşme ve altyapının
bütün halinde dikkate alınması öngörülüyor.
Yönetmeliğin
ekinde Riskli Yapı Tespiti Lisans Belgesi’nin formatı da belirlenmiş durumda.
Kentsel
Dönüşüm Yönetmeliği diyebileceğimiz bu yönetmelik ile detaya fazla girmemek
kaydıyla ilk akla gelen sorulara cevap vermeye çalıştım. Detaylı bilgi almak
isteyenler aliemredesat@gmail.com e-posta adresine sorularını iletebilirler. Saygılarımla.